各市、縣、自治縣人民政府，省直有關(guān)單位：
?????為規(guī)范我省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，我廳組織對《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》進(jìn)行了修訂，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
?????????????????????海南省自然資源和規(guī)劃廳
????????????????????????2024年1月24日
（此件主動(dòng)公開）
海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法
（修訂）
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第一章 ?總 ?則
第一條 ?為規(guī)范我省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，服務(wù)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的意見》（廳字〔2022〕34號(hào)）《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案>的通知》（自然資辦函〔2023〕364號(hào)）等法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 ?在本省行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的，適用本辦法。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指國土空間規(guī)劃確定為工礦、倉儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住用地（保障性租賃住房）等經(jīng)營性用途，且經(jīng)依法登記的存量集體建設(shè)用地。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)民集體以土地所有權(quán)人身份通過公開的土地市場，依法將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人在一定期限內(nèi)有償使用的行為。
第三條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體是代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。入市前，土地所屬村（組）集體應(yīng)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；分別屬村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，或者委托授權(quán)給負(fù)責(zé)管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為入市實(shí)施主體代表集體行使所有權(quán)。
第四條 ?農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以全資方式設(shè)立的土地股份合作社、土地專營公司等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務(wù)的企業(yè)，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實(shí)施本辦法規(guī)定的入市事項(xiàng)。
在保持集體土地所有權(quán)不變的前提下，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域內(nèi)或者一定區(qū)域內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過履行民主程序，以入股方式組建的具有獨(dú)立法人資格的土地股份合作社或聯(lián)營公司，可由其代表入股各集體經(jīng)濟(jì)組織行使與入市有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。
第五條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國家、海南省產(chǎn)業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外國土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求的項(xiàng)目,包括工業(yè)、倉儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設(shè)市場化商品住房、安居房。
市縣可以在符合國家和我省國土空間用途管制要求的前提下，探索制定通過農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市渠道保障用地需求的建設(shè)項(xiàng)目目錄或清單。
第六條 ?文昌市可以試點(diǎn)探索利用鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于面向本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民?住宅建設(shè)，但所建房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。
用于村民住宅建設(shè)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對象，應(yīng)嚴(yán)格限定為本市擁有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人員，每戶只能受讓一處，土地面積不得超過120平方米。再次流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)對象也應(yīng)限定在上述規(guī)定范圍內(nèi)。通過出讓方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)村民住宅的，以及再次流轉(zhuǎn)的，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地。
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第二章 ?入市途徑及條件
第七條 ?依法取得、符合規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。
第八條??結(jié)合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設(shè)用地整治歸并為大塊宗地，依據(jù)規(guī)劃屬于經(jīng)營性用途的允許入市。
結(jié)合全域土地綜合整治推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，要嚴(yán)格執(zhí)行全域土地綜合整治試點(diǎn)政策規(guī)定要求。通過實(shí)施全域土地綜合整治實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“小塊并大塊”，不得以入市為名突破全域土地綜合整治試點(diǎn)規(guī)定，不得脫離全域土地綜合整治、單純實(shí)施“小塊并大塊”來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
第九條 ?歷史形成的城中村集體建設(shè)用地，可以根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一整治、配套基礎(chǔ)設(shè)施，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬。對不予征收的，在優(yōu)先保障本村居民住房安置等用地后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可依法入市。
第十條 ?集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）符合國土空間規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求；
（二）土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭議，已辦理集體土地所有權(quán)登記；
（三）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或經(jīng)土地所有權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人書面同意隨土地一同入市流轉(zhuǎn)；
（四）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十一條 ?市縣應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃、土地市場狀況和所有權(quán)人意向申請，將擬入市交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理，統(tǒng)籌安排入市規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場統(tǒng)籌調(diào)控。市縣可以探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市申報(bào)與依法管地用地水平、信用水平相掛鉤。
第十二條 ?土地所有權(quán)人可以委托市縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或市縣政府指定的部門或單位對擬入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)施前期開發(fā)，按照該地塊的規(guī)劃，完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進(jìn)行土地平整，滿足必要的“通平”要求。
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第三章 ?入市方式
第十三條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、出租等有償使用方式入市。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，將一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)讓渡與土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付土地價(jià)款的行為。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租是指代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，將一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租給土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付土地租金的行為。
第十四條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)
采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式。原則上應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣和掛牌形式公開交易。鼓勵(lì)采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等供應(yīng)方式。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地協(xié)議出讓、出租范圍參照國有建設(shè)用地執(zhí)行。
未經(jīng)公開交易或者未經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式入市交易的，農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同。
第十五條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，不得超過國家規(guī)定國有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的出租年限可根據(jù)具體項(xiàng)目需要確定，但最長不得超過20年。
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第四章 ?入市程序
第十六條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市按以下程序進(jìn)行：
（一）申請。土地所有權(quán)人擬入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，經(jīng)集體成員大會(huì)三分之二以上成員表決同意后，可以向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府遞交入市申請書，并提交表決書等相關(guān)材料，入市申請書應(yīng)當(dāng)寫明擬入市地塊位置、權(quán)屬、地上附著物等基本情況。土地所有權(quán)人可委托具有資質(zhì)的測繪單位對擬入市地塊進(jìn)行勘測定界。
（二）提出規(guī)劃條件及要求。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對擬入市地塊的使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進(jìn)行初審后，出具入市初審意見。市縣自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)初審意見，依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等，并會(huì)同同級(jí)發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)主管部門一并提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求。市縣可以參照《海南省產(chǎn)業(yè)用地控制指標(biāo)》提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度等控制性指標(biāo)，原則上不得低于同類用途的50%。相關(guān)意見要綜合考量擬入市地塊所在村的依法管地用地水平。
（三）地價(jià)評(píng)估。入市主體委托有資質(zhì)的單位對擬入市地塊進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。在市縣自然資源和規(guī)劃主管部門的指導(dǎo)下，入市主體根據(jù)地塊評(píng)估價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定底價(jià)，并予以保密。底價(jià)不得低于入市成本，不得低于國家和我省規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。入市主體也可交由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。評(píng)估報(bào)告須按規(guī)定進(jìn)行備案。
（四）入市方案編制。入市主體根據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制入市方案。入市方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：入市地塊界址、面積、權(quán)屬、入市方式、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用年限、交易方式(招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議)、入市價(jià)格、收益分配、土壤污染狀況調(diào)查情況等內(nèi)容。
（五）入市方案表決。入市方案應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨委、政府監(jiān)督指導(dǎo)下，在村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，按照“四議兩公開”的程序，實(shí)行一事一議，到會(huì)成員占應(yīng)到會(huì)成員的三分之二以上，且通過人數(shù)達(dá)到到會(huì)成員的三分之二以上方有效，并依法形成表決資料。集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議或鄉(xiāng)鎮(zhèn)長辦公會(huì)議集體研究決定。入市決議應(yīng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織事務(wù)公開欄公示，期限不少于十天。入市方案經(jīng)表決后，由入市主體，在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日將擬入市地塊的入市方案、入市決議等材料報(bào)市、縣、自治縣人民政府。
（六）入市方案核對。市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管等有關(guān)主管部門對方案進(jìn)行研究，并在收到方案后五個(gè)工作日內(nèi)提出意見。認(rèn)為入市方案不符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和公平性競爭審查條件等的，市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)提出修改意見，入市主體應(yīng)當(dāng)按照修改意見進(jìn)行修改。
（七）公告及交易。擬入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地由市縣自然資源和規(guī)劃部門錄入“土地超市”統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)布。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式交易的，入市主體可委托市縣自然資源和規(guī)劃主管部門組織實(shí)施具體交易活動(dòng)、編制交易文件，進(jìn)入省級(jí)土地交易市場進(jìn)行網(wǎng)上交易。入市交易公告應(yīng)當(dāng)在中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站、省自然資源和規(guī)劃廳門戶網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)行交易保證金制度，交易保證金可按照我省相關(guān)規(guī)定使用銀行保函。
（八）簽訂成交確認(rèn)書及公示。土地成交后，受讓人（承租人）應(yīng)當(dāng)簽訂土地成交確認(rèn)書。交易結(jié)果應(yīng)當(dāng)在集體經(jīng)濟(jì)組織事務(wù)公開欄和中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站、省自然資源和規(guī)劃廳門戶網(wǎng)站等進(jìn)行公布，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。
（九）簽訂書面合同和三方監(jiān)管協(xié)議。土地交易結(jié)束之日起20個(gè)工作日內(nèi)，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書的約定，按照國家合同示范文本簽訂書面合同，合同應(yīng)載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的辦法等，并報(bào)市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
在簽訂書面合同的同時(shí)，本著平等、自愿、誠信、守約的原則，由交易雙方、市縣（區(qū)）人民政府簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，明確政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。
（十）不動(dòng)產(chǎn)登記。交易雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付土地和支付價(jià)款，并依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，持有效合同、價(jià)款支付憑證以及納稅證明等向集體經(jīng)營性建設(shè)用地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后原則上應(yīng)當(dāng)以宗地為單位整體登記，不得擅自改變用途或分割轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租，出讓合同另有約定的除外。
第十七條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租等方式入市交易的，入市主體應(yīng)當(dāng)繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
第十八條??土地增值收益調(diào)節(jié)金按照入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益的一定比例計(jì)提。市縣人民政府應(yīng)結(jié)合土地增值收益情況，統(tǒng)籌考慮土地用途、土地區(qū)位、土地等級(jí)、交易方式以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，合理確定調(diào)節(jié)金征收比例。原則上調(diào)節(jié)金按入市土地增值收益的20%-50%征收。
無法核定本市縣入市土地取得成本的，可根據(jù)土地征收或土地收儲(chǔ)的區(qū)域平均成本情況，制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的平均成本，或制定按入市收入一定比例征收調(diào)節(jié)金的簡易辦法，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十九條???受讓人（承租人）可以按照本辦法以及省級(jí)財(cái)政部門非稅收入收繳管理有關(guān)規(guī)定，代入市主體繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按照土地出讓（出租）合同的約定，將土地出讓金（租金）余額支付給入市主體。
第二十條??農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入農(nóng)村集體資產(chǎn)及收益進(jìn)行統(tǒng)一管理，主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、集體福利和公益事業(yè)等方面，改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，不能用于發(fā)放干部報(bào)酬、支付招待費(fèi)用等非生產(chǎn)性開支，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專戶存儲(chǔ)、專賬管理、專項(xiàng)審計(jì)監(jiān)督，及時(shí)公開相關(guān)信息，接受成員監(jiān)督。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，及時(shí)將入市土地成交價(jià)格、交易費(fèi)用、稅費(fèi)繳納和收益支出等情況，在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行公示公告。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對收益收支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，嚴(yán)格規(guī)范土地收益的分配、使用和管理。
集體和成員之間土地增值收益分配，應(yīng)注意補(bǔ)齊公共管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施短板，充分考慮成員和集體今后年度收入的持續(xù)穩(wěn)定，按照優(yōu)先發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)的原則留足集體后，在成員個(gè)人之間公平分配，不得全額在當(dāng)年分配。
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第五章 ?轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押
第二十一條 ?通過出讓等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、互換、出租、贈(zèng)與或者抵押，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人。具體參照同類用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，法律法規(guī)另有規(guī)定或者合同另有約定的除外。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、抵押。轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、抵押。
第二十二條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租?的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。土地出讓（出租）合同約定土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租需經(jīng)土地所有權(quán)人同意的，土地使用權(quán)人應(yīng)先經(jīng)土地所有權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。
第二十三條??通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原出讓（出租）合同確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。
第二十四條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，相關(guān)稅費(fèi)的繳納統(tǒng)一按國家稅法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，
應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）不存在法律法規(guī)規(guī)定或者合同約定禁止流轉(zhuǎn)的情形；
（二）按照出讓、出租合同的約定，履行完畢支付地價(jià)款、租金等義務(wù)，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
（三）按照出讓、出租合同及三方監(jiān)管協(xié)議約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
（四）有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二十六條 ?農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑書面合同等材料辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記；抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
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第六章 ?開發(fā)利用管理
第二十七條??依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和出讓、出租合同及三方監(jiān)管協(xié)議確定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地。
第二十八條??因詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設(shè)用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關(guān)手續(xù)。
第二十九條??改變土地用途和提高容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)委托具有地價(jià)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。
改變土地用途和提高容積率所產(chǎn)生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價(jià)差額，或者新容積率和原容積率條件下的地價(jià)差額計(jì)算。應(yīng)繳納的土地增值收益調(diào)節(jié)金按照本辦法第十八條的規(guī)定確定。
第三十條??改變土地用途和提高容積率產(chǎn)生增值的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十八條的規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，并將土地增值收益的余額支付給土地所有權(quán)人后，方可辦理土地用途變更登記手續(xù)。
第三十一條 ?市縣自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、工信、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批等相關(guān)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按各自職責(zé)加強(qiáng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)利用監(jiān)管，督促集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人依法依規(guī)使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
簽訂三方監(jiān)管協(xié)議的，由市縣（區(qū)）政府有關(guān)部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則對約定事項(xiàng)實(shí)施監(jiān)管。
第三十二條??市縣自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)巡查，督促土地使用權(quán)人按照入市合同和三方監(jiān)管協(xié)議約定及時(shí)開發(fā)利用。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地涉嫌土地閑置的，參照《閑置土地處置辦法》《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定和合同的約定依法處置。
第三十三條??農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按出讓、出租合同的約定辦理。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十四條??土地使用權(quán)人依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，不得提前收回，法律法規(guī)另有規(guī)定、合同另有約定除外。符合規(guī)定需提前收回的，應(yīng)依照法律法規(guī)和合同約定辦理，給予土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地被依法征收為國有土地的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并收回，并依法予以相應(yīng)補(bǔ)償。
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第七章 ?法律責(zé)任
第三十五條??違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十四條非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。擅自將農(nóng)民集體所有土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八十二條以及《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》第七十三條等有關(guān)規(guī)定處理。市縣自然資源和規(guī)劃部門不得為違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和人員辦理規(guī)劃、用地和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
第三十六條??國家工作人員在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易及后續(xù)開發(fā)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)依法給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
第三十七條??農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理者，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
第三十八條 ?縣級(jí)以上自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。
未滿足法律、法規(guī)規(guī)定、土地出讓合同和三方監(jiān)管協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓條件的，受讓人不得通過擅自變更出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等方式變相轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。受讓人變相轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的，依照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定采取限期整改、支付違約金、解除合同收回土地等方式處置并納入社會(huì)信用體系重點(diǎn)監(jiān)管范圍。
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第八章 ?附 ?則
第三十九條 ?各市縣可參照本辦法制定本市縣的實(shí)施辦法。
本辦法涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行政管理職能的，在三亞市轄區(qū)內(nèi)可相應(yīng)由區(qū)人民政府行使。
第四十條 ?本辦法自印發(fā)之日起施行，具體應(yīng)用問題由省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)解釋。《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號(hào)）廢止。
海南省自然資源和規(guī)劃廳辦公室
2024年1月25日印發(fā)
